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Le bail

Le bail représente la partie la plus technique de l’installation physique du local commercial. Chaque point mérite une attention scrupuleuse pour éviter les déconvenues d’emblée.

Lors de la conclusion du bail, toutes les clauses sont importantes mais la rédaction de certaines dispositions est à surveiller tout particulièrement :

  • La durée du bail fixée à 9 ans, avec possibilité, pour le bailleur et le preneur, d’y mettre fin à l’expiration de chaque période triennale grâce à l’envoi d’un congé par acte d’huissier respectant un préavis de 6 mois.
  • La répartition de la charge des travaux et des réparations entre bailleur et locataire afin d’éviter la présence de dispositions contradictoires ou déséquilibrées, prévoyant que la totalité des réparations est à la charge du preneur même si elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, ou encore trop imprécises et susceptibles de générer des contentieux.
  • La clause d’accession, qui permet au bailleur de devenir propriétaire des améliorations faites par le preneur à l’expiration du bail au cours duquel elles ont été réalisées, ou bien encore en fin de jouissance au départ du locataire (2ème hypothèse à éviter).
  • La destination des locaux, qui permet de déterminer l’activité pouvant être exercée dans les locaux.
  • La révision du loyer, qui est effectuée tous les 3 ans à compter de la demande du bailleur (et non à la date supposée normale d’augmentation) si elle est légale ou triennale, ou chaque année de manière automatique à une date déterminée par le bail si elle est prévue par une clause d’indexation.

Conseil : lors de l’entrée dans les locaux loués, il est recommandé de faire établir un état des lieux par acte d’huissier, de manière contradictoire (en présence du bailleur et du locataire), afin d’éviter que les locaux soient considérés comme délivrés en bon état par le bailleur.